전세사기 위험은 줄이고 임대인의 월세 연체 부담까지 덜어주는 새로운 주택 임대차 제도가 시행된다. 임차인은 보증금 상당액을 주택도시보증공사(HUG)에 맡기고 별도 월세 없이 거주할 수 있으며, 임대인은 연 4.35%의 약정 수익률에 따른 월 수익을 안정적으로 지급받는 방식이다.
국토교통부와 HUG는 지난 11월 4일부터 '전월세 안심신탁 사업'의 첫 임대인 모집을 시작하였다. 이번 사업은 정부의 '주택 신속공급 방안' 후속 조치로, 기존 월세 주택을 전세형 주택으로 전환해 공급하는 것이 핵심이다.
임차인은 보증금 보호, 임대인은 안정적인 월세 수익
전월세 안심신탁은 임대인과 임차인, HUG가 함께 계약을 체결하는 새로운 임대차 방식이다.
임차인은 보증금 상당액을 HUG 전용 계좌에 예치하고, HUG는 해당 자금을 운용해 임대인에게 매월 약정 수익을 지급한다. 계약이 종료되면 HUG가 임차인에게 예치금을 직접 반환한다.
기존 전세계약과 달리 보증금이 임대인에게 전달되지 않아 전세금 미반환 위험을 줄일 수 있다. 임대인의 채무로 주택이 경매에 넘어가더라도 예치금은 별도로 관리된다.
계약 형태는 전세형과 준전세형으로 구분된다. 전세형은 별도 월세 없이 거주하며, 준전세형은 예치금과 월세를 함께 부담한다. 준전세형의 별도 월세는 예치금의 240분의 1 미만이어야 한다.
연 4.35% 수익률…3억원 기준 월 108만원
첫 모집공고에 적용되는 임대인 약정 수익률은 연 세전 4.35%이다.
예치금 3억원 기준 연간 1,305만원, 월평균 108만7,500원의 수익이 발생한다. 5억원이라면 연간 2,175만원, 월평균 181만2,500원이다.
약정 수익률은 반기별 모집공고에서 조정될 수 있지만, 계약이 체결되면 갱신계약까지 동일한 수익률이 적용된다.
정부는 임대인이 HUG로부터 받는 월 수익에 대해 소득세 또는 법인세의 50%를 감면하고 농어촌특별세도 비과세하는 방안을 추진한다. 다만 관련 법률 개정이 필요한 만큼 세제 혜택은 아직 확정되지 않았다.
공실 부담을 줄이기 위한 지원도 마련된다. 기존 계약이 정상 종료된 뒤 새로운 임차인과 안심신탁 계약을 체결하고 입주까지 완료하면 최대 2개월분의 공실 수익을 지원할 예정이다.
20억원 이하 주택 대상…소득·자산 제한 없어
사업 참여 대상은 주택가격 20억원 이하, 선순위 부채비율 80% 이하인 주택이다. 임대인과 임차인의 소득·자산 제한은 없으며 주택 유형에도 별도 제한을 두지 않는다.
다만 국세·지방세 체납 등으로 임차인의 주거안정이 위협받을 우려가 있으면 가입이 제한될 수 있다. 예치금도 적정 전세 시세 이내여야 한다.
계약은 원칙적으로 공인중개사를 통해 진행하며 HUG 위탁 법무법인이 입회한다. 임차인은 계약 시 예치금의 10%, 입주 시 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에 납부한다.
기존 임차인이 거주하는 주택도 종전 임대차계약 종료와 보증금 반환 등의 요건을 충족하면 참여할 수 있다.
주택임대차보호법도 동일하게 적용된다. 계약갱신청구권과 대항력, 임대료 증액 제한 5% 등이 보장되며 임대인과 임차인이 합의하면 중도 해지도 가능하다.
전세대출 지원 추진…2027년 1월부터 입주
정부는 임차인의 자금 부담을 줄이기 위해 HUG와 한국주택금융공사(HF) 보증을 활용한 전용 전세대출 상품도 마련할 예정이다. 일정 소득·자산 요건을 충족하면 버팀목 전세자금대출도 이용할 수 있도록 추진한다.
HUG가 예치금을 직접 관리하고 반환하는 구조이므로 별도의 전세보증금반환보증이나 임대보증금보증 가입도 필요하지 않아 보증료 부담을 줄일 수 있다.
일정 요건을 충족한 주택연금 가입자가 규제지역에서 지방으로 이주하면 실거주 의무의 예외를 인정하는 방안도 추진된다. 이를 통해 주택연금과 안심신탁 월 수익을 동시에 받을 수 있도록 지원할 계획이다.
계약 종료 후 주택 훼손 등으로 분쟁이 발생하면 HUG가 예치금 일부의 반환을 유보할 수 있다. 당사자들이 2개월 이내 합의하지 못하면 해당 금액은 법원에 공탁된다.
사업 신청은 11월 4일부터 전국 HUG 지사와 안심전세포털에서 상시 접수한다. 임차인을 확보하지 못한 임대인도 신청할 수 있으며 HUG 홈페이지를 통한 임차인 모집 지원도 가능하다.
신청 이후 주택 요건 검증, 3자 계약, 예치금 납부 등을 거쳐 2027년 1월부터 순차적으로 입주할 예정이다.
국토교통부 김이탁 1차관은 이번 사업이 임차인에게는 전세사기 걱정을 덜어주는 전세를, 임대인에게는 연체와 공실 부담을 줄이는 월세를 제공하는 새로운 선택지가 될 것이라고 밝혔다.
전월세 안심신탁은 전세금 반환 위험을 공공기관이 관리하면서 안정적인 임대수익을 제공한다는 점에서 주목받고 있다. 다만 세제 감면과 일부 금융지원은 후속 절차가 필요한 만큼 실제 적용 조건을 확인해야 한다.
전월세 안심신탁 신청 및 상담은 HUG 안심전세포털과 전국 지사를 통해 가능하다.
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