서울시가 도로 지분을 잘게 나눠 판매하는 이른바 '도로 지분 쪼개기' 등 투기성 토지거래를 차단하기 위해 서울 전역의 지목이 '도로'인 토지를 토지거래허가구역으로 지정한다.
이번 조치는 특정 재개발 예정지역에 한정했던 투기 방지 대책을 서울 전역으로 확대한다는 점에서 주목된다.
서울시는 지난 10월 7일 제16차 도시계획위원회를 열고 서울 전역의 지목이 도로인 토지를 토지거래허가구역으로 신규 지정하기로 결정했다고 8일 밝혔다.
지정기간은 2026년 10월 17일부터 2027년 10월 16일까지 1년이다. 세부 지정 대상과 기간은 10월 12일 서울시보에 게재되는 공고를 통해 확인할 수 있다.
서울시는 이번 조치가 정상적인 도로 거래를 제한하기 위한 것이 아니라, 개발사업에 대한 기대를 이용해 도로 지분을 반복적으로 나누어 거래하는 투기행위를 예방하기 위한 것이라고 설명했다.
■ 왜 아파트나 주택이 아닌 '도로'를 규제하나
부동산 투기라고 하면 일반적으로 아파트나 개발 예정지역의 토지 매입을 떠올리기 쉽다.
그러나 재개발 가능성이 있는 지역에서는 건축물을 지을 수 없는 좁은 도로 지분도 투자상품처럼 거래될 수 있다.
대표적인 방식이 도로 지분을 여러 사람에게 소규모로 나눠 판매하는 이른바 '지분 쪼개기'다.
일부 투자자는 해당 지역이 향후 재개발되면 도로 지분 소유를 통해 일정한 권리를 확보하거나 개발이익을 얻을 수 있을 것이라는 기대를 갖고 거래에 참여할 수 있다.
하지만 도로 지분을 소유한다는 사실만으로 재개발사업에서 분양권이나 입주권이 자동으로 보장되는 것은 아니다.
실제 권리관계는 관련 법령과 정비사업의 유형, 권리산정기준일, 토지의 이용현황, 조합 정관 등 여러 조건에 따라 달라질 수 있다.
특히 작은 도로 지분이 독립적인 주택 공급 권리로 연결될 것이라는 기대만으로 거래가 이뤄질 경우 투자자에게 예상하지 못한 손실이 발생할 가능성도 있다.
서울시가 도로 지분 거래를 투기 방지 대책의 대상으로 삼은 이유도 이러한 거래의 특성과 관련이 있다.
■ 기존 재개발구역 중심 규제에서 서울 전역으로 확대
서울시는 2024년 9월부터 모아타운 등 개발사업이 추진되는 지역을 중심으로 토지거래허가구역을 지정해 투기성 거래를 관리해 왔다.
그러나 최근에는 개발사업과 직접적인 연관성이 낮은 지역에서도 도로 지분을 쪼개는 형태의 거래가 확산되는 상황을 우려하고 있다.
특정 개발사업 지역만 규제하면 규제 대상에서 제외된 다른 지역으로 유사한 거래가 이동할 가능성이 있다는 것이다.
이에 서울시는 도로 지분 거래에 대한 관리 범위를 서울 전역으로 확대하기로 했다.
이번 지정은 서울 전역의 모든 부동산 거래를 허가 대상으로 만든다는 의미는 아니다.
규제 대상은 지목이 '도로'인 토지거래로 한정된다.
따라서 일반적인 아파트나 주택 거래까지 이번 조치만으로 새롭게 토지거래허가 대상이 되는 것은 아니다.
다만 개별 부동산이 다른 사유로 이미 토지거래허가구역에 포함돼 있는지는 별도로 확인할 필요가 있다.
■ 주거지역 6㎡ 초과 도로 지분 거래부터 허가 대상
서울시가 발표한 토지거래허가구역의 허가 대상 면적은 용도지역별로 다르다.
주거지역은 6㎡, 상업·공업지역은 15㎡, 녹지지역은 20㎡를 초과하는 토지거래가 허가 대상이다.
이는 모든 도로 지분 거래를 일률적으로 금지한다는 의미가 아니다.
허가 대상에 해당하는 거래는 계약 체결 과정에서 관할 행정청의 허가를 받아야 하며, 토지 취득 목적과 실제 이용계획 등이 중요한 심사 요소가 된다.
서울시는 실질적인 이용 필요성이 인정되고 관계 법령에 따른 허가기준을 충족하는 정상적인 거래라면 허가를 받을 수 있다고 설명했다.
다만 허가 대상 면적 이하의 거래라고 해서 언제나 모든 법적 제한에서 자유로운 것은 아니다. 다른 토지거래 규제나 관련 법률이 적용되는지 여부는 개별적으로 확인해야 한다.
■ TJ뉴스 법률분석① 토지거래허가구역은 '거래금지구역'이 아니다
토지거래허가구역 제도에 대해 일반 시민들이 오해하기 쉬운 부분이 있다.
바로 허가구역으로 지정되면 토지를 사고팔 수 없다고 생각하는 것이다.
그러나 토지거래허가구역 지정과 토지거래의 전면 금지는 법적으로 다른 개념이다.
토지거래허가구역은 일정한 요건에 해당하는 토지거래에 대해 행정청의 사전 심사를 받도록 하는 제도다.
거래 목적과 이용계획 등이 법령상 허가기준에 부합한다면 거래가 허용될 수 있다.
이번 서울시 조치에서도 핵심은 도로의 정상적인 이용이나 실수요 거래를 막는 것이 아니라, 개발 기대를 이용한 투기성 지분거래를 선제적으로 차단하는 데 있다.
다만 토지거래허가를 받는 과정에서는 취득 목적과 실제 이용 필요성을 설명해야 하므로 일반적인 부동산 거래보다 절차적 부담이 발생할 수 있다.
따라서 도로 지분을 매수하려는 사람은 단순히 매매계약서 작성 여부만 확인할 것이 아니라 해당 토지의 지목과 용도지역, 허가 대상 면적, 취득 목적 및 이용계획 등을 사전에 검토해야 한다.
■ 도로 지분을 소유하면 재개발 입주권이 생길까
이번 규제와 관련해 특히 주의해야 할 부분은 재개발사업의 권리관계다.
도로 지분이 있다는 사실만으로 재개발사업에서 독립적인 아파트 분양권이나 입주권이 반드시 발생하는 것은 아니다.
재개발사업에서 토지 소유자의 권리와 분양대상 여부는 해당 사업에 적용되는 법령과 정비계획, 권리산정기준일, 토지 면적과 이용현황 등 다양한 요건을 종합해 판단해야 한다.
따라서 '도로 지분을 조금만 사두면 나중에 아파트를 받을 수 있다'는 식의 설명은 신중하게 검토할 필요가 있다.
특히 개발사업이 구체화되지 않은 지역에서 미래의 분양권 취득 가능성을 확정적인 수익처럼 홍보한다면 매수인이 투자위험을 제대로 인식하지 못할 수 있다.
투자자는 거래 전 등기사항증명서와 토지대장, 토지이용계획, 관련 정비사업 추진 여부 등을 확인하고, 필요한 경우 관할 구청이나 법률·부동산 전문가에게 권리관계를 확인하는 것이 바람직하다.
■ TJ뉴스 분석② 소액 투자라는 말에 가려진 위험
도로 지분 쪼개기 거래가 투자자에게 매력적으로 보일 수 있는 이유 가운데 하나는 비교적 적은 금액으로 부동산을 취득할 수 있다는 점이다.
그러나 투자금액이 작다고 해서 투자위험까지 작은 것은 아니다.
도로는 일반적인 주거용 대지와 달리 독립적인 건축이나 개발에 제약이 있을 수 있다.
또 소규모 공유지분 형태로 취득한 경우 향후 처분 과정에서 매수인을 찾기 어렵거나 다른 공유자와의 권리관계가 복잡해질 가능성도 있다.
특히 재개발 기대가 사라지거나 예상했던 권리를 확보하지 못하면 투자금 회수가 어려워질 수 있다.
이러한 위험은 단순한 가격 변동의 문제가 아니라 취득한 토지의 법적 성격과 이용 가능성에서 비롯될 수 있다는 점에서 주의가 필요하다.
서울시의 이번 규제는 이처럼 개발 기대를 이용한 투기성 거래가 일반 시민에게 피해로 이어지는 것을 예방하려는 정책적 조치로 해석할 수 있다.
■ 신속통합기획 재개발구역 3곳도 경계 조정
서울시는 이번 도시계획위원회에서 신속통합기획 주택재개발사업 구역 3곳의 토지거래허가구역 경계도 일부 조정했다.
대상지는 서대문구 북가좌동 3-191 일대, 은평구 불광동 445 일대, 성동구 용답동 15 일대다.
서대문구 북가좌동 3-191 일대는 기존 7만7,001.2㎡에서 8만940㎡로 확대됐다.
은평구 불광동 445 일대는 기존 8만9,536.8㎡에서 9만6,624.5㎡로 확대됐다.
성동구 용답동 15 일대는 기존 9만5,889.5㎡에서 9만6,210.8㎡로 조정됐다.
이에 따라 3개 구역의 총면적은 기존 26만2,427.5㎡에서 27만3,775.3㎡로 늘어났다.
증가 면적은 총 1만1,347.8㎡다.
서울시는 이들 지역의 신속통합기획 주택재개발사업 구역 변경사항을 반영해 허가구역 경계를 조정했다고 밝혔다.
다만 기존 허가 대상 면적과 지정기간은 변경하지 않았다.
■ TJ뉴스 분석③ 투기 억제와 재산권 보호의 균형이 중요
토지거래허가구역 지정은 투기성 거래를 억제하는 효과를 기대할 수 있지만, 정상적인 토지 소유자와 실수요자의 거래에도 일정한 영향을 줄 수 있다.
따라서 규제의 필요성과 함께 규제 범위의 적정성도 중요하다.
서울시는 이번 조치가 도로의 정상적인 거래를 제한하는 것이 아니라 투기성 거래를 사전에 걸러내기 위한 것이라고 설명했다.
또 시장 상황과 거래 여건을 고려해 지정기간을 1년으로 정하고, 필요한 경우 제도 운영방식을 검토할 예정이라고 밝혔다.
이러한 점에서 향후 정책의 성과를 평가할 때는 투기성 거래 감소 여부뿐 아니라 정상적인 거래에 불필요한 지연이나 부담이 발생하는지도 함께 살펴볼 필요가 있다.
특히 실제 도로 이용을 위해 지분을 취득하려는 사람과 개발이익을 기대해 지분을 반복적으로 거래하는 사람을 합리적으로 구별하는 허가 심사가 중요할 것으로 보인다.
■ TJ뉴스 종합분석｜도로 지분 거래까지 관리하는 서울시, 실수요 보호가 관건
서울시의 이번 토지거래허가구역 확대는 부동산 투기 규제의 대상을 주택이나 개발 예정 대지에서 도로 지분 거래로까지 넓혔다는 점에서 주목된다.
핵심은 개발사업에 대한 막연한 기대를 이용해 작은 도로 지분을 여러 사람에게 나눠 판매하는 투기성 거래를 예방하는 것이다.
특히 서울시는 기존에 개발사업 중심으로 지정하던 허가구역을 서울 전역의 지목 '도로' 토지로 확대해 규제 대상 밖에서 유사한 거래가 발생할 가능성까지 관리하려 하고 있다.
그러나 규제의 실효성을 확보하기 위해서는 단순히 허가구역을 넓히는 것만으로는 부족하다.
실제 거래 과정에서 취득 목적과 이용계획을 면밀히 확인하고, 개발 기대를 이용한 과장된 투자 권유로부터 시민을 보호하는 것이 중요하다.
동시에 정상적인 도로 거래가 과도하게 위축되지 않도록 합리적인 허가 기준과 행정절차를 운영해야 한다.
이번 지정은 2026년 10월 17일부터 2027년 10월 16일까지 1년간 적용된다.
향후 서울시가 투기성 거래를 얼마나 효과적으로 차단하면서도 실수요자의 정당한 재산권 행사를 보장할 수 있을지가 정책의 성패를 가르는 중요한 기준이 될 것으로 보인다.
※ 이 기사는 서울시가 2026년 10월 8일 발표한 토지거래허가구역 신규 지정 및 조정 관련 보도자료를 바탕으로 사실관계를 정리하고, TJ뉴스가 도로 지분 쪼개기 거래의 구조, 재개발 권리관계, 실수요자 보호 및 토지거래허가제도의 법률적 의미를 별도로 분석해 작성했다.
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