경기 불확실성과 금융비용 부담이 이어지는 가운데 상업용 부동산 임대시장은 지역과 자산 유형에 따라 차별화되는 양상을 보이고 있다. 일부 지역과 자산에서는 공실 부담과 임대수익 저하가 나타나면서 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있는 우량·핵심 임차인 유치가 임대인의 주요 과제로 떠오르고 있다.
공실이 발생했다고 해서 임대료를 일률적으로 낮추는 방식이 항상 최선의 해결책은 아니다. 다른 조건이 동일한 경우 임대료 하락은 순영업소득(NOI)을 감소시키고 자산가치에도 영향을 줄 수 있기 때문이다. 다만 장기 공실에 따른 손실도 함께 고려해야 하므로 임대료, 무상임대 기간, 인테리어 지원, 계약기간 등을 종합적으로 검토할 필요가 있다. 상업용 부동산 전문기업 골드에셋은 자산의 장기적인 가치를 고려하면서 경쟁력 있는 임차인을 유치하기 위한 세 가지 전략을 제안했다.
첫 번째는 렌트프리(Rent-free·무상임대) 기간을 전략적으로 활용하는 방법이다. 렌트프리는 임대차계약 기간 중 일정 기간의 임대료를 면제하는 방식이다. 임대인은 표면임대료를 유지하면서 임차인의 초기 입주 부담을 낮출 수 있고, 임차인은 이전비와 초기 운영비 부담을 덜 수 있다는 장점이 있다. 임대인은 표면임대료뿐 아니라 렌트프리를 반영한 실효임대료와 전체 계약기간의 수익을 함께 분석해봐야 한다.
임차인이 약정한 계약기간을 채우지 못하고 중도 해지하거나 임대료를 연체하는 경우에 대비해 렌트프리 혜택의 반환 여부와 계산 기준을 계약서 특약에 구체적으로 정하는 것도 중요하다. 반환 조건이 지나치게 과도하면 분쟁이 발생하거나 감액될 가능성이 있으므로 계약 체결 전 법률 검토를 거치는 것이 바람직하다. 필요한 경우 당사자 간 합의를 바탕으로 법원에 제소전화해를 신청하는 방안도 검토할 수 있다. 제소전화해조서가 적법하게 성립하면 계약 위반 시 건물 인도와 금전 정산 등에 관한 집행권원으로 활용될 수 있다. 다만 계약서에 제소전화해 관련 문구를 기재하는 것만으로 이러한 효력이 자동으로 발생하는 것은 아니다.
두 번째는 임차인 인테리어 비용 지원 전략이다. 임대인이 임차인의 전용 공간에 필요한 인테리어 공사비의 일부 또는 전부를 현금이나 시공 방식으로 지원하면 초기 입주비용을 낮춰 경쟁력 있는 임차인을 유치하는 데 도움이 될 수 있다. 이 경우 지원 한도와 지급 시기, 공사업체 선정, 세금계산서 발급, 시설물의 소유권, 계약 중도 종료 시 지원금 정산, 계약 만료 시 원상복구 범위를 명확히 정해야 한다.
세 번째는 건물의 정체성과 이용자 수요에 맞는 임차인을 능동적으로 기획·유치하는 전략이다. 단순히 임차 희망자가 전화하는 것을 기다리는 데 그치지 않고 건물의 입지, 상권, 규모, 동선과 기존 임차인 구성을 분석해 적합한 업종과 기업을 선정하는 것이다. 예를 들어 저층부에 식음료·의료·리테일 시설을 배치하고 상층부 오피스와의 이용자 동선 및 편의성을 연계하면 건물 전체의 활성화에 도움이 될 수 있다. 업종 구성은 해당 지역의 수요, 건축물 용도, 주차 여건, 관리규약 및 관련 인허가를 함께 고려해야 한다.
골드에셋 류관하 대표 에이전트는 “시장 불확실성이 커질수록 단순히 중개업소에 매물을 내놓고 기다리는 방식만으로는 공실 문제를 해결하기 어렵다”며 “자산별 입지와 상권, 경쟁 매물, 적정 임대조건을 분석하고 타깃 임차인에게 직접 접근하는 임대 마케팅 전략이 필요하다”고 말했다. 골드에셋은 빌딩, 토지, 오피스, 상가, 공장, 창고 및 물류센터 등 상업용 부동산 분야 전반 에서 매입·매각 자문과 임대차 서비스를 제공하고 있다.
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